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原标题:同居时期买房分手之后如何分割

浏览次数:150 时间:2020-04-15

网友大漠孤独:我跟女友同居期间购了一套房,现因感情不和要分手,请问房子怎么分割? 江西祥昀律师事务所邝宪平律师:我国法律规定解除同居关系时,同居关系当事人未办理婚姻登记,双方并没有形成法律上的...

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网友大漠孤独:我跟女友同居期间购了一套房,现因感情不和要分手,请问房子怎么分割?

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提要:随着人们观念的改变,同居已经成为一种司空见惯的现象,同居分手时财产纠纷也屡见不鲜,那么,法律上如何认定同居?能否仅以权属登记确认财产所有权?同居期间的财产到底应该如何分割?

江西祥昀律师事务所邝宪平律师:我国法律规定解除同居关系时,同居关系当事人未办理婚姻登记,双方并没有形成法律上的夫妻身份关系,因此对同居期间的财产分割就不能适用《婚姻法》的规定处理。根据我国《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条:解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。如果同居期间房屋是一个人出资购买,房屋权属登记在其一个人名下,这种情形下该房产由该人个人所有;如果为双方共同出资购买,房屋权属登记在双方名下,则该房产为双方共同所有,平均进行分割;如果是双方共同出资购买,但房屋权属只登记在一方名下,若有相关协议可以证明为两个人共同出资,则该房产按双方共同所有,平均进行分割;如果是双方共同出资,但房屋权属只登记在一方名下,且没有相关证据可以证明,那么该房产只能作为署名一方的个人财产,未署名一方的出资款会作为对另一方的借款处理。

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一、何为同居?法院如何认定同居关系?

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指男女双方未办理结婚登记共同居住生活,具体包括未婚同居、有配偶的婚外同居、离婚后共同生活几种典型的同居现象,还要注意被宣告无效的婚姻或被撤销的婚姻关系实质为同居关系。特别注意的是如果双方在1994年2月1日新的婚姻登记管理条例前以夫妻名义同居如果符合婚姻实质要件的,应认定为事实婚姻。

背景

1.相关法律规定

武汉一对恋人购买了婚房后分手,为了房子的分割问题,小伙将前女友告上法庭。小王和陈小姐2013年相恋,2015年3月购买了武汉洪山区的一套商品房作婚房,总价为55万余元。陈小姐工作单位有优惠减免1万元,小王母亲支付了首付款16万余元。小王负责偿还38万元贷款,陈女士也有还款。2016年10月,两人搬到婚房居住,双方还在亲友前举办了婚礼,但未领结婚证。不料2018年9月,两人感情生变后分手,对于房子如何分割,无法达成一致意见。最近小王将陈小姐告上法庭。这种情况该怎么办?

《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》

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3.自民政部新的婚姻登记管理条例施行之日起,没有配偶的男女,未办结婚登记即以夫妻名义同居生活,按非法同居关系对待。

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4.离婚后双方未再婚,未履行复婚登记手续,又以夫妻名义共同生活,一方起诉“离婚”的,一般应解除其非法同居关系。

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最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)

举行婚礼未领证,法律上认可他们之间的婚姻关系么?

第二条婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的“有配偶者与他人同居”的情形,是指有配偶者与婚外异性,不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。

根据《婚姻法》第八条的规定,“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规定的,予以登记,发给结婚证。取得结婚证,即确立夫妻关系。

第五条(二)1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》

未办理结婚登记的,应当补办登记。”以及《婚姻法司法解释一》第五条的规定,“未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女,起诉到人民法院要求离婚的,应当区别对待:

公布实施以后,男女双方符合结婚实质要件的,人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记;未补办结婚登记的,按解除同居关系处理。

1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前,男女双方已经符合结婚实质要件的,按事实婚姻处理;

第十五条 被宣告无效或被撤销的婚姻,当事人同居期间所得的财产,按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外

1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后,男女双方符合结婚实质要件的,人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记;未补办结婚登记的,按解除同居关系处理。”

2.裁判案例:

由于小王和陈小姐未办理结婚登记,因此未建立法律意义上的婚姻关系。

(1)浙江省高院(2013)浙民申字第00524号吴甲因与方××同居关系析产、子女抚养纠纷

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本院认为:方××为证明某某存在同居关系,提供了2010年11月21日四季青派出所对吴甲、方××所作的询问笔录、2010年10月14日闸弄口派出所对方××所作的询问笔录和验伤通知书、双方于2001年至2010年期间所拍摄的照片、双方及儿子吴忆的书信往来、万家花园社区居委会及物业公某的证明等证据,且询问笔录中吴甲承认和方××同居十余年的事实,上述证据能相互印证。吴甲主张其和方××之间不存在同居关系,与事实不符。

如果婚前双方出钱买的房,只登记在女方名下算赠予吗?

(2)北京一中院(2017)京01民终4198号赵某1同居关系析产纠纷

婚前双方出资购买的房屋归谁所有?首先遵循双方的约定。购买房屋的权属完全属于私法自治的范畴,双方可以约定归一方所有,也可以约定归双方共有。双方还可以进一步约定,双方的共有是按份共有还是共同共有。如果双方对购买的房屋没有约定,那么就按照法律的规定处理。

本案原告王某主张其与赵某存在同居关系,庭审中提供的主要证据为:协议书复印件1份,主要内容为:满足以上条件,我愿意与王某做情人.不违背王某不做违背他的感情,让他安心创业,达到以上条件。如果违背他可以找我理论。2011年8月13日赵某1;保证书1份,主要内容为:王某自愿赠与赵某1农村商业银行卡折一体存折一份,所有存折(卡)里资金由赵某1支配;光盘1张,证明其与赵某1同居情况。赵某1的诉讼代理人认为无法确定拍摄人和被拍摄人,赵某1认为光盘中的照片和视频系偷拍,不能证明双方同居或共同生活。同时王某申请法院调取北京市公安局延庆区分局询问笔录两份,王某的笔录中自认与赵某1同居7年,但赵某1笔录中只承认王某是前男友。

针对这种情况,《婚姻法》并未做规定,《婚姻法解释》也仅是就一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并登记在自己名下的情况作出规定。如果房产归出资人个人所有,那么对登记的一方显然是不公平的,也违反《物权法》规定的登记人为权利人的规定。如果房产单纯归登记人所有,那么出资人支付房款,却对房屋没有任何权利,对出资人来说显然是不公平的。

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同居关系是男女双方未进行结婚登记以共同生活为目的,双方以公开的夫妻名义或不以夫妻名义但持续、稳定地共同生活。本案中,王某与赵某1虽然有交往,但依据现有证据,无法认定王某与赵某1形成同居关系。

一般观点认为:夫妻一方婚前个人出资或由父母出资购买房屋,但登记在另一方名下,从性质上说属于以结婚为条件的附条件赠与,只要双方自愿登记结婚了,该赠与就发生了法律效力。

3、律师提醒:

除非出资方明确表示出资购买的房屋归登记方所有,登记在另一方名下的房屋应认定为夫妻共同财产。

同居关系认定对于财产权益影响较大,为防止另一方否认同居事实,当事人应注意收集能证明同居关系的相关证据如共同租房合同、反映同居事实照片或录像、微信聊天记录、物业或邻居证明、对方的承诺书、派出所询问笔录等等。

在司法实践中的观点曾存在过争议,但是根据广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》240号)之“关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋,但登记在另一方名下,离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的,夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下,如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有,离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”

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未登记一方需要承担的证明责任是需要证明其已经支付了首付款。

二、同居期间财产分割思路探讨

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(一)两个误区:同居期间财产分割,权属登记不一定靠谱!

《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》(法民发〔1989〕38号)10.解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。同居生活前,一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物,可参照最高人民法院〔84〕法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第条规定的精神处理。

1.房产证可靠吗?能否仅以权属登记确认财产特别是不动产所有权?

《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第条“借婚姻关系索取的财物,离婚时,如结婚时间不长,或者因索要财物造成对方生活困难的,可酌情返还”。

实践中,有观点认为,权属证书是证明财产权利的凭证,因此,应以权属证书记载为准来确认财产归属。但实际根据《物权法》及《物权法解释》的相关规定,动产登记仅具对抗善意第三人的效力,而不动产登记如与真实权利状态不符,可以予以推翻,从这个意义上讲,财产的权属登记属于财产权利的行政确认,其主要作用是财产权利的公示,并不是确认财产权属的唯一依据。

2001年实行的《婚姻法解释》已将“非法”二字删除,称为“同居关系”。据此,司法实践中,法院审理分割同居财产案件时,类推适用夫妻财产的分割规定,按一般共有财产处理,成为对于同居财产分割的惯例。

(1)相关法律规定

不过本案中,2015年3月,两人购买婚房,2016年12月两人才以夫妻名义同居,房子不属于以夫妻名义同居生活期间取得的财产,所以不能按照同居关系财产进行分割,分手时应参照上述第二点。

《中华人民共和国物权法》

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第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

如果本案中,小王母亲付首付16万,陈小姐未付首付,但单位优惠1万,这1万算首付的份额吗?如果算首付份额,房产写的双方名字,陈小姐可要求一半房产么?

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

算首付份额,按出资额比例分配房产或房产价值。

《物权法解释》

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第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

如果本案中,小王母亲付首付16万,陈小姐未付首付,但单位优惠1万,这1万算首付的份额吗?如果算首付份额,房产写的双方名字,陈小姐可要求一半房产么?

(2)裁判案例:

法院认定婚房为王先生与陈女士共同购买,由于王先生与陈女士对婚房未约定份额,所以按照出资额确定王先生与陈女士对婚房的份额。除去银行贷款,王先生、陈女士为购买涉案房屋实际出资为17万余元,其中包含减免的1万元,减免的1万元算共同出资18万元中的十八分之一。

a.重庆高院(2016)渝民再116号程尊玉与张青山同居关系纠纷

法院可能会测算如今婚房现价值,核算确定陈女士占有婚房现价值的份额。法院判决婚房归王先生所有,王先生自行负担剩余的银行贷款的同时,还应赔偿陈女士分割涉案房屋的份额。

本案中张青山与程尊玉同居期间的争议财产主要有:重庆富家山峰木制品有限公司的股份:登记为张青山名下股份为90%,程尊玉名下股份为10%;双方同居期间共同通过以物抵债取得的房屋10套,现其中9套房屋登记在张青山名下,用于出租,租金由张青山收取,程尊玉名下一套房屋自住。

对于恋人共买婚房有何提醒?

对于股权程尊玉认为虽然持股比例不同,但双方实际共同生活近15年,彼此认为是合法夫妻,开办公司的资金系共同财产,公司是共同经营、共负盈亏,故公司的股份应属于共同财产,要求对公司全部的股权进行平均分割,即要求分得50%股权。张青山对该公司为共同财产没有异议,但认为应该按照工商登记的股权份额进行分割,且双方之间在2011年6月23日在口头协议中对该公司的股权已经作了处分。

男女双方共同出资付首期款,签订出资协议,保留出资凭证;

对于双方协议外的房产分割,程尊玉主张购买资金来自共同经营所得,应属共同共有,双方应该平分。而张青山则主张应按房产登记确定房产归属。

父母出资为子女购房,如没有凭据证明父母的出资性质即视为赠与。如果想说明是借贷关系,特别是一方出资,另一方未出资的情况,为防止将来发生争议,父母出资也应与子女签订签订借款协议,最好办理公证。

最终法院认定:房产是由共同经营所得购买,虽然登记在一人名下,仍属共同共有;股权资金来源皆系二人同居生活期间双方将共同经营所得转化为对共同经营的事业所作的再投入,虽然登记为一人90%,一人10%,仍属共同共有。

婚前买房,婚后办产权证,房屋是否是夫妻共同财产?如果购房时无贷款,不影响一方婚前财产的认定,婚后房屋也不会随着时间的推移而转为夫妻共同财产。如果购房时有贷款,婚后共同偿还,产权则为按份共有,婚前一方出资 部分为婚前财产,婚后共同还贷部分为夫妻共同财产。注意:保留好《房屋买卖合同》、《抵押贷款合同》、付款凭证、银行存取款单据。

b.(2011)湛中法民一终字第199号(《人民司法》2011年第22期)

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